Buena noticia: su casa existente no se reevalúa
La Propuesta 13 protege el valor evaluado de su casa principal. Agregar un ADU no activa reevaluación de su casa existente.
Qué se agrega a su recibo
Solo el nuevo ADU se evalúa. El evaluador del condado visita después de construcción, determina el valor de mercado del ADU, y lo agrega a su recibo a la tasa estándar (típicamente ~1% más bonos locales).
Su nuevo recibo anual = (recibo existente) + (valor evaluado del ADU × tasa).
Cómo se determina el valor evaluado
El evaluador usa:
- Enfoque de costo: Costo de construcción más valor de tierra atribuible al ADU
- Enfoque de mercado: Ventas comparables
- Enfoque de ingresos: Ingresos de alquiler capitalizados
Para la mayoría, el evaluador usa costo de construcción como entrada primaria.
Qué significa en la práctica
Un ADU nuevo agrega aproximadamente 1% de su costo de construcción al recibo anual.
Situaciones especiales
Conversión de garaje
Típicamente valor basado en la mejora, no en el área completa a tarifas de construcción nueva. Suele producir menor impacto.
Uso familiar (sin renta)
El evaluador no se preocupa si renta o aloja familia. Mismo tratamiento.
Venta separada bajo AB 1033
Ambas unidades pueden reevaluarse en venta. Consulte CPA antes.
Cómo presupuestar el aumento
Pida un costo de construcción detallado. Multiplique por su tasa local. Eso es un estimado superior razonable para su aumento anual.
Lecturas relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Mi casa principal será reevaluada? No. Prop 13 la protege.
¿Agregar un ADU me empuja a un tramo mayor? El impuesto a la propiedad no funciona como impuesto a la renta.
¿Y si vendo la propiedad después? Toda la propiedad puede ser reevaluada al precio de venta.