Buenas noticias: Prop 13 te protege
La Proposición 13 de California limita la reevaluación a solo el nuevo valor agregado — no toda tu propiedad. Construir una ADU no revalúa tu casa existente.
Cómo funcionan las matemáticas
Agregar una ADU dispara una "evaluación suplementaria" solo del valor agregado. Tu casa existente conserva su base protegida por Prop 13.
Ejemplo:
- Valor evaluado existente: $400,000 (protegido por Prop 13)
- Valor agregado del ADU nuevo: $250,000
- Nuevo valor total evaluado: $650,000
- Aumento anual de impuesto: ~$2,800 en la mayoría de condados (tasa 1.1%)
Qué significa "valor agregado"
El tasador del condado estima el valor de mercado del ADU al completarse — no lo que gastaste en construir. A menudo coinciden, pero construcciones de lujo pueden tasarse menos del costo.
Cronograma
- Se completa el ADU
- Tasador notificado vía permiso final
- Factura suplementaria llega 6–18 meses después
- Impuesto anual ajustado desde el siguiente año fiscal
Cómo reducir tu evaluación
- Proporciona costos reales de construcción al tasador (a veces más bajos que la estimación)
- Nota cualquier costo blando que no agregó valor de mercado
- Apela si la evaluación parece alta (3% de los dueños de ADU en California apelan exitosamente)
Cuándo los impuestos pueden subir MÁS
- Conversión AB 1033 (se vende por separado) — el comprador dispara reevaluación completa
- Vender la propiedad principal después del ADU — reevaluación completa
Preguntas Frecuentes
¿Construir un ADU dispara reevaluación de toda mi propiedad?
No — Prop 13 limita la reevaluación solo al nuevo valor del ADU.
¿Cuánto aumentarán mis impuestos prediales después del ADU?
Típicamente $2,000–$4,500/año por un ADU de $200k–$400k a la tasa estándar de 1.1%.
¿Puedo apelar mi evaluación?
Sí — presenta con tu tasador del condado dentro de 60 días.
¿Hay créditos fiscales para construcción de ADU?
California ha tenido créditos limitados específicos para ADU recientemente; verifica en calhfa.ca.gov.
¿Cómo afecta el ingreso del ADU mis impuestos?
El ingreso por renta del ADU es gravable como renta en Schedule E (federal) y declaración estatal de California. Depreciación y gastos son deducibles.